Adquisición de inmuebles por herencia

La adjudicación de los bienes que integran la masa hereditaria a favor de los herederos es la etapa final de todo juicio o procedimiento sucesorio. Los herederos reciben los bienes una vez efectuado el pago de las obligaciones o deudas del autor de la sucesión, lo cual se realiza bajo la responsabilidad del albacea.

 En el Estado de Sinaloa, todo procedimiento sucesorio inicia ante un juez de lo familiar para lo cual es indispensable acompañar al escrito de denuncia la correspondiente acta de defunción, las actas del Registro Civil con las que se acredite la relación con el difunto o el testamento, en su caso. Una vez reconocidos los herederos y designado el albacea, el proceso puede continuar hasta su conclusión ante un notario (1).

 La adquisición de inmuebles por herencia está exenta del impuesto sobre la renta (2) y cuando se efectúa a favor de ascendientes o descendientes en línea recta, o entre cónyuges –y se trata de bienes ubicados en el Estado de Sinaloa- el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) no excederá del equivalente a 25 salarios mínimos y se pagan derechos de inscripción en Registro Público de la Propiedad por el equivalente a 10 salarios mínimos.

 Puede ocurrir que el albacea – contando con la conformidad de todos los herederos- enajene alguno de los inmuebles que forman el caudal hereditario, en cuyo caso el impuesto sobre la renta por enajenación se cubre por todos los herederos a quienes se les da el tratamiento de copropietarios del referido bien (3).

 Una forma de evitar el trámite sucesorio consiste en que el propietario (padre o madre) done a sus hijos el inmueble reservándose el usufructo vitalicio del mismo.

(1) art. 885 del Código de Procedimientos Civiles de Sinaloa.

(2) art. 109, fracción XVIII de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.

(3) art. 198 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.

Las SIBRAS, incentivos fiscales al arrendamiento de inmuebles

Con el fin de impulsar el arrendamiento inmobiliario, a partir del año 2006 en la Ley del Impuesto sobre la Renta (artículo 224-A de la Ley del Impuesto sobre la Renta) se otorga un tratamiento privilegiado a los accionistas de sociedades mercantiles que aporten inmuebles a dichas sociedades. El incentivo consiste en diferir la acumulación de los ingresos derivados de la aportación, además que la sociedad que recibe el inmueble no tendrá obligación de realizar pagos provisionales del impuesto sobre la renta, lo que significa la posibilidad de disponer de un mayor flujo de recursos para la operación del negocio.

 Conforme a la regla general, cuando se aporta la propiedad de inmuebles a una sociedad se considera que hay enajenación y el valor de las acciones recibidas a cambio del inmueble se considera ingreso acumulable para el aportante en el mismo ejercicio en que se efectúa la aportación. Quien se acoja al beneficio en comento acumulará la ganancia por la enajenación de los bienes aportados hasta el momento en que enajene las acciones de dicha sociedad ó cuando la sociedad enajene los bienes aportados (supuestos que pueden no ocurrir en un período largo de tiempo, lo que asemeja a este incentivo al de una verdadera exención).

 También se puede incorporar a este esquema mediante la aportación del usufructo de los inmuebles.

 Estos beneficios quedan sujetos al cumplimiento de los siguientes requisitos:

 1. La sociedad adquirente deberá dedicarse fundamentalmente a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como otorgar financiamiento para esos fines con garantía hipotecaria de los bienes arrendados.

 2. Al menos el 70% del patrimonio de la sociedad debe estar invertido en  inmuebles destinados  al arrendamiento y el 30% remanente en valores a cargo del Gobierno Federal inscritos en el Registro Nacional de Valores o en acciones de sociedades de inversión en instrumentos de deuda.

3. Que los inmuebles construidos o adquiridos se destinen al arrendamiento y no se enajenen antes de haber transcurrido 4 años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición, respectivamente.

 A este esquema de incentivos se le conoce en el argot de los especialistas en materia fiscal como “Sibras”  o Sociedades de Inversión en Bienes Raíces y viene a complementar el esquema basado en fideicomisos inmobiliarios conocido como “Fibras”.

 Como un dato de tributación local, cabe decir que en Sinaloa la transmisión del usufructo no causa impuesto sobre adquisición de inmuebles lo que constituye un incentivo adicional para la instrumentación de las Sibras en nuestro Estado.

Incentivos a la inversión en Sinaloa

En Sinaloa, de acuerdo con la Ley de Fomento a la Inversión para el Desarrollo Económico, se otorgan -a manera de incentivos fiscales a la inversión productiva-reducciones o condonaciones temporales de las siguientes contribuciones: Impuesto Sobre Nómina; Impuesto Predial; Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles; Derechos de Registro Público de la Propiedad y del Comercio; Licencia de Construcción, y Tarifa por la Conexión de Agua Potable y Alcantarillado.

• Tienen derecho a estos incentivos las personas que realicen inversiones por un monto igual o superior a 300,000 Udi’s y generen por lo menos 16 nuevos empleos permanentes. Tratándose de microindustrias, proyectos de turismo alternativo y de proyectos tendientes al desarrollo de centros históricos, tendrán derecho a estos estímulos cuando el monto de su inversión sea por lo menos de 50,000 Udi’s y/o  generen por lo menos 5 empleos.

Para dar trámite a la solicitud de estos incentivos es requisito indispensable que el solicitante acredite estar al corriente en el cumplimiento de todo tipo de contribuciones (estatales, federales y municipales); tratándose de personas morales, también los socios que las integran deben acreditar esta circunstancia.

Estos incentivos se otorgan a través de Certificados de Promoción Fiscal (conocidos como CEPROFIES) que los suscriben tanto la autoridad estatal como la municipal del lugar de ubicación del proyecto, los cuales sirven como instrumento de pago de las referidas contribuciones.

En adición a los incentivos fiscales, en Sinaloa se contemplan otra clase de apoyos como los estímulos de infraestructura y los de capacitación para el trabajo. Los primeros consisten en: nivelación de predios; construcción de caminos de acceso; construcción de carriles de aceleración/desaceleración; pavimentación de caminos de acceso; construcción de obras de electrificación; construcción de tomas de agua; construcción de pozos artesianos; construcción de colectores de aguas residuales y Construcción de espuelas de ferrocarril. En materia de capacitación para el trabajo existen las llamadas “becas de capacitación” con las que se paga el sueldo de los nuevos empleados con recursos aportados por el gobierno durante el período de inducción en las empresas, que va de uno a tres meses.

Todos estos beneficios, sin duda constituyen un atractivo para invertir en nuestro Estado.

El Impuesto al Valor Agregado

En las enajenaciones de inmuebles se causa el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) en relación con las construcciones, y sólo cuando éstas se destinen a un fin distinto al de casa-habitación o, dicho de otro modo: el terreno y las construcciones destinadas a vivienda no causan I.V.A.

El uso o destino del inmueble es un dato que se consigna en el avalúo y/o en la licencia de construcción.

La tasa actual es el 16% y se aplica sobre el importe de la contraprestación pactada por las construcciones.

El sujeto obligado al pago de este impuesto es el enajenante aunque quien lo desembolsa es el adquirente.

El notario debe redactar la cláusula del precio señalando la cantidad que corresponde a terrenos y la correspondiente a construcciones; el importe del I.V.A. debe consignarlo en forma expresa y por separado.

Cuando el enajenante no es contribuyente habitual del I.V.A., el notario está obligado a calcular, retener y enterar dicho impuesto.

Si el enajenante es contribuyente habitual del I.V.A. -y lo acredita exhibiendo al notario  copias selladas de las tres últimas declaraciones mensuales-, el notario sólo debe consignar en forma expresa y por separado el importe del I.V.A., sin obligación de retenerlo y enterarlo.

Este impuesto también se causa en los casos de constitución de usufructo sobre inmuebles aplicando la tasa del 16% sobre la contraprestación pactada.

El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (I.S.A.I)

De acuerdo con la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, quien adquiere la  propiedad de inmuebles ubicados en nuestro estado debe pagar al municipio donde está  ubicado el bien el 2% sobre el valor del inmueble por concepto del impuesto sobre adquisición de inmuebles o I.S.A.I.

 Tratándose de casa-habitación tipo interés social de nueva construcción se permite reducir la base sobre la que se aplica la tasa del 2%: a) si el valor de la vivienda no excede de 5,500 veces el salario mínimo general diario vigente en la zona, se aplica el 2% sobre el 10% del valor del inmueble; b) si la vivienda vale más de 5,500 veces el salario mínimo diario vigente en la zona pero menos de 9,500 veces de dicho salario, dicha tasa se aplica sobre el 32% de la base gravable.

 Si el acto por el que se transmite la propiedad del bien es una donación entre ascendientes y descendientes en línea recta o entre cónyuges, se paga una cuota fija equivalente a 25 salarios mínimos. Este mismo tratamiento recibe la adquisición por herencia cuando los herederos son ascendientes, descendientes o cónyuges del autor de la herencia.

 La adquisición de inmuebles por parte de la federación, el estado o municipios está exenta de este impuesto.

 A diferencia de lo que ocurre en otros estados, en Sinaloa la adquisición del usufructo sobre inmuebles no está gravada con el I.S.A.I., lo que representa un atractivo adicional para la operación de las empresas conocidas como SIBRAS (Sociedades Inmobiliarias de Bienes Raíces).

El Testamento

A continuación relaciono las características y requisitos del testamento público abierto -que se otorga ante notario-, de acuerdo con las leyes vigentes en el estado de Sinaloa:

• Puede otorgarse a partir de los 16 años de edad.
• Se requiere de dos testigos instrumentales, solo en los siguientes casos:
1. Si el testador es menor de edad.
2. Si el testador  no sabe leer o escribir, no puede leer su testamento, o no puede firmar ni poner su huella digital.
3. Si el testador es enteramente sordo o ciego.
4. Si el testador desconoce el idioma español.
5. Cuando el testador tenga noventa ó más años de edad.
6. Si el testador dicta su testamento en el lecho de la enfermedad.
• El testador puede disponer libremente de sus bienes a favor de las personas que juzgue conveniente; la única limitante consiste en que debe dejar bienes suficientes para la manutención de sus acreedores alimentarios.
• Es personalísimo, lo que significa que lo debe otorgar directamente el interesado, sin que pueda formalizarse a través de apoderado.
• Es unilateral porque cada persona otorga su testamento de manera individual, no puede otorgarse en el mismo acto por varias personas (ni los esposos casados en sociedad conyugal).
• Es revocable porque el testador puede modificarlo cuantas veces quiera.
• Se deposita en sobre cerrado en el Archivo General de Notarías (dentro de las 72 horas siguientes a su otorgamiento).

Preparar al sucesor

De acuerdo con las mejores prácticas de gobierno corporativo, todas las organizaciones deben considerar como una de las estrategias para asegurar la continuidad en la buena marcha de la organización el preparar el relevo en el mando, es decir, identificar y desarrollar  candidatos a sustituir a los hombres clave, llámense “consejeros”, “administrador”, “secretario general”, “coordinador general”, “presidente”, “director general” y/o “gerente general”.

 En el campo de las sociedades mercantiles  conviene distinguir dos aspectos: la sucesión en el órgano de administración por un lado y la sucesión en la propiedad del negocio por el otro, pues una cosa es quién administra y otra quién es el dueño del capital social.

 Lo ideal es que el cambio de mando ocurra de manera programada, aunque conviene estar preparados para enfrentar un cambio repentino motivado por la muerte de algún administrador o accionista.

 El testamento es el instrumento adecuado para definir quiénes serán los nuevos propietarios de las acciones al fallecer su titular, los que en su momento ejercerán el control del negocio  participando directamente en su administración o efectuando las designaciones o ratificaciones que consideren convenientes.

 Sin duda, la vida y éxito de las empresas está estrechamente vinculada a la vida y visión de sus emprendedores.

 Y tú,  ¿ya preparas a tu sucesor?

El Comisario en la S.A.

La figura del comisario es de existencia obligatoria en las sociedades anónimas (1); se trata de un vigilante de las operaciones realizadas por el órgano de administración que rinde cuentas a los accionistas; sus facultades y obligaciones están claramente establecidas en la ley (2).

 En la Sociedad de Responsabilidad Limitada no es obligatorio nombrar comisario, tampoco enla Sociedad Civil; en estos tipos societarios, la designación de un órgano de vigilancia queda a la libre determinación de los socios.

 Toda vez que el comisario revisa, entre otros documentos, los estados financieros de la sociedad y opina sobre su veracidad, suficiencia y razonabilidad, los profesionistas con mejor perfil para desempeñar este cargo son los contadores públicos, sin que sea requisito legal ostentar título profesional alguno para el ejercicio del mismo. Cabe destacar que el Instituto Mexicano de Contadores Públicos (IMCP) ha emitido un boletín para normar la actuación de estos profesionales en el cargo de comisario (3).

 Dada la naturaleza de sus funciones, el comisario debe guardar absoluta independencia respecto de los administradores, es por eso que no puede ocupar este cargo ningún pariente (4) o empleado de éstos.

 El 19 de septiembre de 2007, la primera sala dela Suprema Cortede Justicia de la Nación estableció jurisprudencia resolviendo –en contradicción de tesis- que los poderes otorgados por las sociedades anónimas a favor de sus comisarios son ineficaces, bajo el argumento principal de que las funciones de vigilancia son incompatibles con las de representante (5), lo que me parece acertado pues el comisario está para vigilar lo actuado por los administradores y no para desarrollar actividades propias de éstos, siendo además que la función del comisario está orientada hacia lo interno de la sociedad y no hacia el exterior o el trato con terceros ajenos a la misma.

 Por lo anterior, recomendamos a los administradores y accionistas de sociedades anónimas no otorgar poderes a favor de sus comisarios, y los ya otorgados, conviene sean revocados.

(1) Arts. 91-V y 164 dela Ley Generalde Sociedades Mercantiles (LGSM).

(2) Art. 166 de la LGSM.

(3) dicho boletín se titula “El Dictamen del contador público en su carácter de comisario”.

(4) consanguíneos en línea recta sin limitación de grado, los colaterales dentro del cuarto y los afines dentro del segundo (art. 165-III de la LGSM).

(5) tesis: 1ª./J 143/2007, página: 38, Registro: 170970 Jurisprudencia, Materia: Civil.

Exención del I.S.R. en la venta de casa-habitación

Al enajenar un bien inmueble se causa el Impuesto Sobre la Renta  (I.S.R.) por enajenación cuando el vendedor obtiene utilidad, lo que ocurre cuando el precio pactado es mayor al costo de adquisición.

 Cuando el bien inmueble que se enajena es la casa habitación, la ley exenta del pago del I.S.R. al vendedor si acredita que reside en ella. Esta exención queda sujeta a las siguientes reglas:

• Sólo procede una vez cada 5 años.
• Si el precio pactado es superior a 1’500,000 Udis, el enajenante debe comprobar haber residido en la casa durante los 5 años inmediatos anteriores a la fecha de la venta.
• Si el precio es de hasta 1’500,000 Udis, sólo se requiere comprobar estar habitando la casa en la fecha de la venta.
• Los documentos con los que se puede acreditar haber habitado la casa son: credencial de elector expedida por el IFE, recibos de luz, recibos de telefonía fija, estados de cuenta de instituciones financieras o estados de cuenta de casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.
• Para asegurar la procedencia de la exención, deben declararse al SAT los ingresos obtenidos por la venta en la declaración anual del enajenante.
• Se considera dentro de la exención, la superficie de terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa-habitación; por el excedente se paga el impuesto.

 Fundamento Legal: artículos 109, fracción XV, inciso a) y antepenúltimo párrafo y 175, tercer párrafo dela Ley del I.S.R. y artículos 129 y 130 del Reglamento dela Ley del I.S.R.

Creación de nuevas notarías

Hasta antes de las reformas a la Ley del Notariado publicadas el 15 de  marzo de 2010, en Sinaloa prevalecía el sistema conocido como “númerus clausus” por virtud del cual debía haber un notario por cada 20,000 habitantes, lo que significaba un tope legal a la creación de nuevas notarías.

De acuerdo con las controvertidas reformas de 2010, se suprimió este sistema pues se facultó al Ejecutivo del Estado para decidir – de manera casi discrecional- sobre la creación de nuevas notarías.

 Considero que la regla debe ser que haya tantas notarías como la sociedad requiera para recibir un servicio de calidad, a costos y tiempos razonables. Con muy pocos notarios puede exponerse a la sociedad al riesgo de un servicio notarial caro y lento, con muchos,  se genera el riesgo de mala calidad en el servicio, competencia desleal y otras malas prácticas que atentan contra la seguridad jurídica que constituye la razón de ser de la función notarial.

Cuál es la proporción ideal? un notario por cada 10 mil? o por cada 20 mil habitantes? por qué no 1 por cada 15 mil? …o por cada 30 mil?. Demos un vistazo a las respuestas que sobre el particular se han dado en otras partes dela República Mexicana:

 En el Estado de México no se establece una cantidad de habitantes por notario, sino que se faculta al Gobernador para que decida el número de notarías y su residencia, escuchando la opinión del Colegio de Notarios; en el D.F. aplican un sistema similar.

 En Jalisco hay solución diferenciada por municipios: un notario por cada 30 mil habitantes en los municipios de Guadalajara, Tonalá, Zapopán, Tlaquepaque y Tlajomulco de Zúñiga –que pertenecen ala Subregión Centro Conurbada-y un notario por cada 20 mil habitantes en los demás municipios.

 En Veracruz, la proporción es de un notario por cada 25 mil habitantes sin que pueda haber menos de dos notarios en cada demarcación notarial. Coahuila y Sonora optaron por un notario por cada 20 mil habitantes, Guanajuato 1 por cada 15 mil.

 Qué queremos para Sinaloa? volver a la regla de un notario por cada 20 mil habitantes? bajar la proporción? subirla? diferenciar entre municipios con alta dinámica económica y municipios con menor desarrollo económico?

 Soy de la opinión de que en este tema como en todos los relacionados con los requisitos de acceso a la función notarial es indispensable una responsabilidad compartida entre el Gobernador y los notarios en funciones, por tal razón me atrevo a proponer que nuestra ley del notariado establezca que la creación de nuevas notarías sea facultad del Ejecutivo del Estado con la previa opinión favorable del Consejo de Notarios formulada por escrito, atendiendo -desde luego- a la densidad poblacional, dinámica económica y calidad del servicio notarial prestado en cada municipio.